Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB)

Breves comentários sobre o cadastro que será administrado pela Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil

Por Luís Rodolfo Cruz e Creuz

 

Recentemente foi publicada a Instrução Normativa RFB nº 2030, de 24 de junho de 2021 (“IN 2030/2021”), que institui o Cadastro Imobiliário Brasileiro (“CIB”), que integrará o Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter).

A IN 2030/2021 entrou em vigor em 1º de julho de 2021

Trata-se de salutar medida, na sequência de inúmeras medidas que o Governo Federal vem adotando para melhorar o ambiente regulatório e de negócios no país, com destaque para medidas de desburocratização, privatizações e a própria Lei de Liberdade Econômica do final de 2019. Neste sentido, recentemente o secretário-executivo do Ministério da Economia, Marcelo Guaranys destacou que “há ainda muito a ser feito para melhorar a realidade regulatória do país, de maneira a estimular a concorrência, aprofundar a liberdade econômica e oferecer serviços e produtos de mais qualidade e menores custos à população – mas o dever de casa está sendo feito” e que “é preciso destravar o setor privado para permitir que possam investir, para que possam contratar e gerar riqueza. Nesse sentido, a agenda de regulação é extremamente importante”. No mesmo sentido, o Professor Roberto Augusto Castellanos Pfeiffer cita o economista Douglass North, que destaca “a importância de uma eficiente matriz institucional para minimizar os custos de transação típicos da contratação em massa.”. E para tanto, destaca-se a necessidade de uma regulação eficaz. Segundo Renê Garcia Jr., “A regulação pode ser entendida como um conjunto de contratos, leis, regulamentos e ações de fiscalização e supervisão que impõem incentivos (custos e benefícios) para os agentes regulados (firmas, consumidores), de forma a ajustar suas ações e comportamentos diante de situações ou avaliações de risco, inclusive o monitoramento do seu próprio sistema de avaliação e gerenciamento de risco.”.

A IN 2030/2021 determina que compete à Secretaria Especial da Receita Federal do Brasil (“RFB”) administrar o CIB, devendo ser observada a legislação aplicável e, em especial, o disposto na novel normativa. O CIB deverá agregar informações cadastrais das unidades imobiliárias, tanto urbana quanto rurais, de titularidade pública ou privada, que deverão estar inscritas nos respectivos cadastros de origem, localizadas no território nacional, em seu subsolo, no mar territorial ou em zona econômica exclusiva.

Segundo determinado pela instrução normativa, o código CIB substitui o Número do Imóvel na Receita Federal (Nirf) atribuído aos imóveis rurais, sendo que durante o prazo de 1 (um) ano, contado a partir de 1º de julho de 2021, quando a normativa entrou em vigor, o código CIB poderá, excepcionalmente, ser emitido para imóveis rurais sem localização georreferenciada.

Para fins do cadastro CIB, a normativa traz diversas definições e unificações de conceitos relacionados a:

  • imóvel como sendo o solo e tudo o que a este for incorporado natural ou artificialmente;
  • dado georreferenciado;
  • cadastro de origem;
  • geometria;
  • unidade imobiliária;
  • remembramento;
  • desmembramento;
  • loteamento;
  • desdobro;
  • incorporação imobiliária.

De forma prática, a inscrição no CIB consiste na atribuição, a cada unidade imobiliária, de um código identificador unívoco, gerado e disponibilizado aos cadastros de origem pelo Sinter, denominado “código CIB”, formado por 7 (sete) caracteres alfanuméricos e um dígito verificador, com a estrutura “AAAAAAA-D”, e terá validade em âmbito nacional. A norma prevê que para os cadastros de origem, que são os cadastros de imóveis que contém dados georreferenciados produzidos pela União, pelos estados, pelo Distrito Federal e pelos municípios, estes poderão enviar ao CIB dados históricos da unidade imobiliária, ocorridos antes da inscrição do imóvel no CIB.

O cadastro instituído pela normativa contemplará a realização de determinados registros e eventos, a saber:

  • alteração;
  • extinção;
  • anulação;
  • restabelecimento.

Todos os referidos atos cadastrais relacionados ao CIB relativos a unidades imobiliárias serão realizados exclusivamente no cadastro de origem, pelos respectivos órgãos gestores. Tais órgãos gestores do cadastro de origem devem transmitir ao CIB o resultado dos atos realizados, para fins de atualização da inscrição correspondente. Isso porque segundo determinado pela IN 2030/2021, os dados da inscrição no CIB serão alterados quando o cadastro de origem informar atributo da unidade imobiliária diferente do informado anteriormente, merecendo destaque a regra de que a vinculação da unidade imobiliária a geometria diferente da anteriormente informada não caracteriza alteração, mas irá requer a inscrição sob novo código CIB.

Importante ressaltar que a inscrição no CIB, assim como os efeitos dela decorrentes, não geram qualquer direito de propriedade, domínio útil ou posse a quem estiver em posse do imóvel, sendo que o código CIB será atribuído à unidade imobiliária independentemente de esta estar matriculada no registro de imóveis da respectiva circunscrição e do título de domínio exercido pelo titular da unidade.

Segundo a IN 2030/2021, o CIB poderá apresentar as seguintes situações cadastrais da unidade imobiliária:

  • ativa;
  • irregular;
  • extinta;
  • nula (art. 12).

De forma pormenorizada, a situação cadastral somente será considerada ativa quando não houver pendência, inconsistência ou qualquer motivo que possa classificá-la na situação irregular, extinta ou nula (art. 13). Será considerada irregular quando for constatada:

  • inconsistência na identificação do proprietário, titular do domínio útil ou possuidor a qualquer título;
  • sobreposição de geometrias;
  • ausência de dados georreferenciados;
  • outras inconsistências nos dados cadastrais (art. 14).

Visando regularização, a situação irregular da unidade imobiliária passará à situação ativa quando o cadastro de origem informar ao CIB a correção da inconsistência ou irregularidade verificada, dado que a inconsistência ou irregularidade verificada, e que gerou a situação cadastral irregular da unidade imobiliária, deve ser corrigida exclusivamente no cadastro de origem. Será considerada extinta a inscrição no CIB quando esta for excluída do cadastro de origem (art. 15). Será considerada nula a inscrição quando a anulação se der por inscrição indevida decorrentes de erro ou de qualquer outro vício (art. 16).

A IN 2030/2021 estabelece que o código CIB será atribuído à unidade imobiliária informada pelos órgãos gestores dos cadastros de origem quando:

  • a geometria vinculada à unidade imobiliária não for coincidente com a de unidade imobiliária inscrita no CIB em situação cadastral ativa ou irregular;
  • a situação cadastral da unidade imobiliária constar do CIB como extinta e for informada novamente pelo cadastro de origem;
  • embora a unidade imobiliária tenha código CIB, este esteja associado a geometria diferente da anteriormente informada.

Contudo, não será inscrita no CIB a unidade imobiliária que estiver:

  • associada a geometria fora do limite do território nacional;
  • situada na área urbana e associada a geometria fora do perímetro urbano;
  • associada a geometrias em sobreposição.

No tocante à modificação de resulte necessidade de extinção da inscrição da unidade imobiliária no CIB, esta será realizada quando for excluída do cadastro de origem, sendo causas de exclusão de unidade imobiliária no CIB a junção de 2 (duas) ou mais geometrias ou a divisão de uma geometria em 2 (duas) ou mais, decorrentes de:

  • remembramento;
  • desmembramento;
  • loteamento;
  • desdobro;
  • incorporação.

Segundo a normativa, a situação cadastral da unidade imobiliária com localização georreferenciada no CIB é verificada no Extrato da Consulta Descritiva e Gráfica do CIB (“e-CIB”), emitido por meio do website da RFB na Internet, no endereço eletrônico https://www.gov.br/receitafederal/pt-br, ou do Portal Único do Governo Federal (gov.br), conforme o modelo constante do Anexo Único da IN 2030/2021.

Vemos como bastante salutar a medida, desde que efetivamente venha a contribuir com a redução da burocracia estatal para o segmento fiscal e imobiliário, contribuindo para redução dos custos transacionais do mercado. Neste sentido, lembramos apontamento de Renê Garcia Jr., para quem “a constatação da existência de agentes com conteúdos informacionais não-homogêneos, ou a configuração da assimetria informacional, é a peça fundamental para compreendermos a razão do enfoque sobre a apropriação dos conceitos da economia das informações, (Ackerloff, Stiglitz e outros teóricos da teoria da regulação voltados para mercado de capitais em processo de globalização).”. O advento de marcos regulatórios que tragam eficiência ao mercado certamente tem a tendência de “mudar o comportamento dos agentes regulados, do mesmo modo que a imposição de regras e as restrições de conduta e ações criam estímulos diferenciados entre os entes regulados e combinações de incentivos e restrições que implicam a distribuição de custos de forma não uniforme entre os diversos atores objetos da regulação, afetando o comportamento destes diante de uma situação de risco.”


Luís Rodolfo Cruz e Creuz, Advogado e Consultor em São Paulo, Brasil. Sócio de Cruz & Creuz Advogados. Doutor em Direito Comercial pela Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo – USP (2019); Certificate Program in Advanced Topics in Business Strategy University of La Verne – Califórnia (2018); Mestre em Relações Internacionais pelo Programa Santiago Dantas, do convênio das Universidades UNESP/UNICAMP/PUC-SP (2010).